캄보디아 부동산 구매 전 체크리스트ㅍ

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계약 전 필수 확인사항, 개발사 및 중개인 신뢰도 검토 세금 및 금융 조건, 외국인 소유 규제 명확히 이해 SPA 계약서 및 소유권 이전 절차까지 꼼꼼하게 점검

 책임 있는 투자, 철저한 ‘듀 딜리전스’가 출발점

캄보디아에서 콘도 등 부동산에 투자하는 것은 수익성과 거주 안정성을 동시에 노릴 수 있는 매력적인 선택이다. 하지만 법적·재정적 위험을 피하기 위해 사전 조사가 필수이다.

‘듀 딜리전스(Due Diligence)’는 부동산 관련 서류와 정보를 수집·분석하여 잠재적 리스크를 파악하고 정보에 기반한 결정을 내리는 과정이다. 특히, 오프플랜 또는 사전 분양 물건을 구매할 경우, 개발사의 신뢰성과 진행 상황에 대한 검토는 필수적이다.

2025년 들어 캄보디아 국토관리도시계획건설부는 약 668만㎡에 달하는 1,300건의 신규 건축 프로젝트를 승인했다. 대부분은 주거용이며, 프놈펜 콘도 시장은 성숙기에 접어들며 올해 9,000세대 이상의 콘도 공급이 예정되어 있다.

개발사 및 프로젝트 합법성 확인

부동산 구매 전 반드시 확인해야 할 주요 항목은 다음과 같다.

-개발사가 캄보디아 정부에 정식 등록되었는가?

-분양 프로젝트가 국토관리도시계획건설부의 공식 승인을 받았는가?

-외국인 소유가 가능한 스트라타 타이틀(strata title)인가?

-개발사의 과거 이력(완공 여부, 민원 사례, 법적 분쟁 여부 등)을 확인했는가?

-해당 토지가 담보로 설정되어 있지 않은가?

이러한 기본 확인 작업은 향후 소유권 분쟁을 예방하고, 투자에 대한 법적 보호를 확보하기 위한 기반이 된다.

또한, 프놈펜 내 인기 유형은 1베드룸 콘도로, 투자자에게 인기 있는 선택지다. 저렴한 가격, 수익성 높은 임대 가능성, 커플·1인 가구 수요 대응력 때문이다.

금융 조건과 세금 관련 체크리스트

다음은 재정적 고려사항이다.

-예약금(refundable booking fee)이 환불 가능한가?

-계약금, 중도금, 잔금 등 전체 지불 구조를 이해하고 있는가?

-세금 및 수수료(예: 스탬프 듀티, VAT, 등록세 등)는 얼마인가?

-2025년 12월 31일까지 유예된 양도소득세(Capital Gains Tax) 이후 어떤 세금 부담이 발생하는가?

일부 개발사는 완공 시점에 50%만 지불하는 유연한 분납 구조를 제공하여 리스크를 완화하고 신뢰도를 높이고 있다.

계약서 검토: 판매·구매 계약서(SPA) 확인 필수

부동산 계약에서 가장 중요한 문서인 SPA(매매계약서)는 모든 조건을 명확히 규정해야 한다.

▶체크 포인트

-스트라타 타이틀 명시 여부

-관리비 및 운영비 항목 명시 여부

-외국인 보유 한도 내 잔여 유닛 여부

-외국인 구매자의 경우 1층 구매 제한 여부

계약서 검토는 법률 전문가의 도움을 받아야 하며, 공증이 요구되는 경우에는 반드시 이를 이행해야 한다.

소유권 이전 및 최종 인도 절차

▶계약 종료 후 인도 시점에 확인할 주요 사항

-잔금 납부 후 소유권 증서(타이틀) 발급 여부

-소유권 이전 등록 책임 주체(개발사 또는 구매자) 확인

-하자보수 또는 인도 지연 보장 조항 포함 여부

-그레이스 피리어드(Grace Period: 인도 유예 기간)의 정의 및 기간 명시 여부

‘그레이스 피리어드’는 정부 승인 지연, 기반시설 연결 지연, 우기 등으로 인한 완공 지연에 대비해 통상 6~12개월 범위에서 계약서에 명시된다.

캄보디아에서의 부동산 거래는 외국인에게도 열려 있으나, 모든 법적·행정적 절차를 충실히 이행하지 않으면 심각한 손실로 이어질 수 있다. 특히 오프플랜 분양, 외국인 명의 취득, 분할 납부 방식의 리스크는 철저한 확인을 필요로 한다.

안전한 거래를 위해 부동산 세무 전문가, 변호사 및 부동산 전문가의 조언을 받는 것이 필요하다.

원문: A Guide to Condo Buying: Due Diligence Checklist for Cambodia